Ne každý zemědělský pozemek je bezchybnou investicí. Na první pohled může vypadat lákavě, ale právní omezení, špatná kvalita půdy nebo problematický přístup mohou jeho využití výrazně zkomplikovat. Jaké varovné signály byste měli před koupí prověřit, abyste se vyhnuli nepříjemným překvapením? Přinášíme vám praktický přehled nejčastějších skrytých problémů a tipy, jak se jim vyhnout.
1. Právní problémy
Ne všechny zemědělské pozemky jsou bez komplikací – některé mohou mít právní omezení, která výrazně ovlivní jejich využití nebo prodej.
🔍 Exekuce, věcná břemena a spoluvlastnictví
Zkontrolujte katastr nemovitostí – pokud je na pozemku exekuce nebo zástavní právo, může být jeho prodej složitý. Zároveň věcná břemena mohou omezovat využití (např. právo průjezdu cizích osob). U spoluvlastnictví mohou být komplikace s užíváním a prodejem – někteří spoluvlastníci nemusí souhlasit s prodejem nebo změnou využití.
Přečtěte si také článek: Kdy může být nákup podílu dobrý nápad?
📄 Pachtovní smlouvy
Pozemek může být pronajatý zemědělci (pachtýři), a pokud má smlouvu na dlouho, nebudete ho moct ihned využívat. Pachtovní smlouvy mohou mít výpovědní lhůty i několik let, takže je nutné ověřit jejich podmínky.
Velmi zajímavý článek: Na co si dát pozor v pachtovních smlouvách
📢 Omezení z územního plánu
Některé pozemky mohou být v chráněných oblastech (např. Natura 2000), kde jsou přísná pravidla pro hospodaření. Pokud je pozemek v záplavové zóně, můžete mít problémy s pěstováním plodin nebo pojištěním.
2. Kvalita půdy a hospodářská využitelnost
Zemědělský pozemek s nevhodnými půdními podmínkami nebo ekologickými problémy může být obtížné efektivně využívat.
💧 Eroze a podmáčení
Pozemky na svahu mohou být ohrožené vodní erozí, což snižuje úrodnost půdy. Podmáčené půdy nebo oblasti s vysokou hladinou spodní vody mohou být nevhodné pro některé plodiny.
🌱 Kvalita půdy (bonita)
Některé pozemky mají nízkou bonitu (BPEJ – bonitovaná půdně ekologická jednotka), což znamená horší úrodnost. Ověřte si složení půdy – příliš písčitá půda zadržuje málo vody, zatímco jílovitá půda může být těžká na obdělávání.
Článek: BPEJ aneb co potřebujete znát při nákupu i prodeji pozemku
🧪 Chemická kontaminace
Pokud se na pozemku v minulosti skladovaly chemikálie nebo tam bylo nelegální hnojení, může být půda znečištěná. Staré průmyslové oblasti mohou mít problém se zbytky těžkých kovů v půdě.
3. Přístup a infrastruktura
I když je pozemek úrodný a právně v pořádku, bez dobrého přístupu nebo základní infrastruktury může být jeho využití problematické.
🚜 Přístupová cesta
Ne každý pozemek má veřejně přístupnou cestu. Pokud cesta patří někomu jinému, musíte mít zřízené věcné břemeno. Pole bez přístupu pro těžkou techniku může být problém pro větší zemědělské operace.
Mohl by vás zajímat náš článek: Pozemek bez přístupové cesty? Jak tohle vyřešit?
💧 Dostupnost vody
Pokud chcete na pozemku pěstovat plodiny nebo chovat dobytek, musí být přístup k vodě (studna, potok, vodovod). Zavlažování je klíčové v suchých oblastech – ověřte, zda je možné získat povolení k odběru vody.
4. Budoucí rizika a vývoj oblasti
Některé skryté problémy nemusí být viditelné ihned, ale mohou se objevit s budoucím rozvojem území nebo změnou legislativy.
🏠 Plánovaná výstavba nebo změna využití
Pokud se v okolí plánuje stavba dálnice nebo průmyslové zóny, může to ovlivnit hodnotu pozemku. Přezkoumejte dlouhodobé plány kraje – někdy se zemědělská půda převede na stavební, což může zvýšit její cenu, ale zároveň ukončit možnost hospodaření.
💰 Možnosti dotací
Některé pozemky mohou být nevhodné pro čerpání zemědělských dotací (například kvůli malým rozlohám nebo nevyhovujícím podmínkám pro ekologické zemědělství). Naopak některé oblasti mají podporu pro zatravňování nebo ekologickou produkci – to může být výhoda.
Naše rady pro vás:
Užitečné články k tématu:
Zaujalo vás něco v článku? Zanechte nám komentář, nebo kontaktujte autorku článku.
Zjistit cenu zemědělské půdy ZDARMA. 
