Našli jste si ideální pozemek a v jeho koupi vám brání komplikace v podobě nepřímého vstupu na komunikaci? Tento problém může vzniknout u zemědělského pozemku, stavební parcely či zahrady. Jak situaci vyřešit a jak právně ošetřit přístup přes cizí pozemek? Nejen na to se podíváme v dnešním článku.

Na jakýkoliv z výše uvedených typů pozemků je z právního hlediska třeba dostat se z veřejné cesty. To však ne všechny pozemky splňují. Situace se dá ale právně ošetřit legálním přístupem přes cizí pozemek a tento fakt již nebude překážkou při nákupu pozemku. Zejména pozemky bez přímého vstupu na komunikaci bývají levnější a tak stojí za to situaci věnovat čas a problém vyřešit jinak.

V minulosti byla nejčastějším řešením ústní dohoda mezi oběma majiteli. To však není vhodným řešením vzhledem k možným problémům, které s sebou neexistence písemného stvrzení nese. Nepříjemnosti mohou vzniknout v případě úmrtí majitele a dědictví pozemku člověkem, který o dohodě neví. Znemožnění přístupu přes pozemek může být také nástrojem schválností při neshodách mezi majiteli. Neposledním případem, kdy se vám může ústní dohoda vymstít, je situace, kdy přístupová cesta, kterou využíváte oba, vyžaduje revitalizaci a druhý majitel se nemá k zainvestování části výdajů.

Proč mít přístupovou cestu za každou cenu?

Právně ošetřená přístupová cesta u pozemku bez přímého vstupu na veřejnou komunikaci není jen prevencí proti potížím. V případě koupě pozemku bez přístupu na veřejnou komunikaci můžete mít také obtíže s financováním hypotékou. Ne všechny banky poskytují financování u takových typů parcel. Je dobré proto před nákupem pozemku zjistit potřebné informace o možnostech přístupové cesty a popřípadě pomocí srovnávače hypoték vybrat takovou, která vám s financování pomůže ještě před uzavřením právního dokumentu o přístupové cestě přes cizí pozemek.

Podoby přístupové cesty na pozemek

Pro vznik přístupu přes sousedův pozemek musí dojít k tzv. smírnému řešení, tedy dohodě mezi sousedy, která je ovšem právně podložená. Takové řešení má více podob.

• Věcné břemeno – služebnost stezky a cesty

Jedná se o dohodu zřízení služebnosti stezky a cesty, která je známá jako věcné břemeno. Vlastník jednoho pozemku dovolí druhému, aby přes jeho pozemek chodil a jezdil a měl tak umožněný oficiální přístup ke svému majetku. Tato dohoda má povahu tzv. věcného práva a záznam o ni se zanáší do katastru nemovitostí. Záznam je pak viditelný v listech vlastnictví vztahující se k oběma pozemkům.

Služebnost je vhodnou formou řešení situace také z toho důvodu, že je vázána na pozemek jako takový bez ohledu na to, kdo ho vlastní. Nevzniknou vám tak potíže v případě prodeje či dědictví sousedova pozemku.

• Spoluvlastnický podíl – Podíl na příjezdové cestě

Druhou možností je spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě obstarán tradičně kupní smlouvou na nemovitost (Podíl na cestě). Takový právní dokument následně opravňuje všechny spoluvlastníky užívat cestu v poměru jejich spoluvlastnického podílu.

Nejvhodnější variantou je poté situace, kdy pozemek a podíl na příjezdové cestě tvoří tzv. přídatné spoluvlastnictví, kdy není možné pozemek prodat či darovat bez podílu na cestě. V takovém případě je nutné při každé nové kupní smlouvě sledovat, zda jsou v prodeji také „Funkčně související pozemky“.

• Odkup části pozemku

Pod touto možností se skrývá situace, kdy majitel s přístupem na veřejnou komunikaci sousedovi odprodá část svého pozemku, která současně sousedí s pozemkem druhého majitele a má zároveň přímý vstup na pozemní veřejnou komunikaci. Tato část pozemku pak slouží jako příjezdová cesta k sousedově pozemku.

Jedná se o složitější variantu, neboť pozemky je třeba oddělit geometrickým plánem. Takto oddělené pozemky ještě musí projít souhlasem stavebního úřadu. Až následně jsou převedeny kupní smlouvou a změny jsou zaneseny do katastru nemovitostí.

V případě snazší dohody mezi smluvními stranami může dojít k převodu také formou darovací či směnné smlouvy. Při směnné smlouvě dohází k vzájemné výměně pozemků tak, aby stav vyhovoval oběma zúčastněným stranám.

Jak na rozdělení pozemku si můžete přečíst v našem článku O rozdělení pozemku.

• Nájemní smlouva

Výhodou této varianty je dozajista snazší administrativa před podpisem smlouvy. Majitel příjezdové cesty jednoduše nájemci za sjednané nájemné umožní cestu využívat. Značnou nevýhodou pro nájemce je fakt, že má mnohem menší postavení než v předchozích případech právního ošetření využívání přístupové cesty.

Věříme, že vám dnešní článek pomůže se vyvarovat právním nepříjemnostem v případě neoficiálního využívání cizího pozemku při vstupu na svůj pozemek.

V případě dotazů neváhejte kontaktovat autorku článku.