Dnešní článek bude nositelem snad toho úplně nejžádanějšího tématu ze strany vás, našich čtenářů. Podíváme se zblízka na to, jak postupovat při jakýchkoliv procesech s pachtovní smlouvou jako je její uzavření či zvýšení pachtovného. S tím vším nám pomohla naše kolegyně Renata pracující jako specialistka evidence půdy.

Pojďme tedy na to! Společně se vžijeme do několika situací, které vás mohou během existence pachtovní smlouvy potkat a poradíme si, jak při nich postupovat, aby vše proběhlo hladce a zcela bez problémů. Můžete se také těšit na několik tipů přímo od Renaty.

1. Jak zjistím, jaká je pachtovní smlouva na mém pozemku a zda je vůbec uzavřena?

Jako první krok je třeba zjistit, zda je na mém pozemku vůbec pachtovní smlouva uzavřena, pokud mi tato informace nebyla předána. To snadno zjistím v registru půdy LPIS zde. Pokud zjistím, že na mém pozemku někdo skutečně hospodaří, je třeba zkontaktovat pachtýře. Obeznámíte ho s faktem, že jste nový majitel jeho propachtovaného pozemku a požádáte ho o zprostředkování pachtovní smlouvy. Nemusíte mít strach, že by vám pachtýř smlouvu neposkytnul. Je tak povinen učinit ze zákona a to jedním ze tří způsobů:

1) nechá vás do ní nahlédnout (fyzicky či elektronicky)

2) předá vám kopii

3) vydá čestné prohlášení o údajích v dané pachtovní smlouvě

TIP od Renči č.1: Samozřejmé je, že vás bude zajímat délka platnosti smlouvy a výše pachtovného. Nezapomeňte ale kontrolovat i faktické věci jako čísla parcel, jejich výměru a podobně. Pokud něco z uvedeného neodpovídá realitě, smlouva je neplatná a bez nutnosti výpovědní lhůty můžete podepsat smlouvu novou.

2. Jsem obeznámen s podobou pachtovní smlouvy a přijde mi v pořádku.

Pokud mi výše pachtovného i výpovědní lhůta vyhovují, je třeba se ještě ujistit, zda je smlouva skutečně platná a má veškeré náležitosti viz TIP č.1. Pokud ano, stačí pachtýři nahlásit, že jste novým majitelem, se smlouvou souhlasíte a pouze se společně domluvíte, jak (popřípadě na jaké číslo účtu) bude platba pachtovného probíhat.

3. Smlouva je platná, ale pro mě nevyhovující.

V takovém případě máte možnost smlouvu vypovědět. To je třeba učinit dle informací stanovených ve smlouvě. Pachtovní smlouvy se typicky vypovídají buď do 30.9. či do 31.12. daného roku a to vždy podle ustanovení přímo ve smlouvě. Další možností je smlouva na dobu určitou. U takové je třeba podat výpověď rok před dosažením definovaného data.

TIP od Renči č.2: V případě, že pozemek zdědíte či koupíte těsně po uplynutí data, ke kterému bylo možné smlouvu vypovědět, doporučuji vám zkusit se s pachtýřem domluvit na jejím vypovězení zpětně. Z pravidla jsou to rozumní lidé otevřeni kompromisům a věřím, že v takto specifické situaci vám alespoň většina z nich ráda vyjde vstříc.

4. Uzavírám smlouvu novou, jak stanovit nové pachtovné?

Nejlepším ukazatelem relevantní výše pachtovného jsou smlouvy z okolních pozemků. Právě srovnání cen je vždy tím nejšikovnějším pomocníkem a také argumentem při zdražování a to nejen pachtovného. Důležité je ale dbát na to, abychom srovnávali srovnatelné. Proto cenu vyvozujeme pouze z výše cen pachtů ve stejném či okolním katastrálním území. Zjišťování této informace je zcela běžná věc a není na škodu se místních zemědělců zeptat.

TIP od Renči č.3: Pachtýři jsou si velmi dobře vědomi zdražování, informace o cenách české půdy je jejich denní chléb, proto jsou otevřeni i zvyšování pachtovného. Pokud přijdete s adekvátní nabídkou založenou na cenách z okolí, nikdo nebude dělat problémy, nemusíte mít tedy strach pachtovné zvýšit na současnou hodnotu.

5. Jakou smlouvu uzavřít a proč?

Doporučujeme neuzavírat dlouhodobé pachtovní smlouvy. Tak si zcela zavřete možnost změn v pachtovní smlouvě. Za pár let nebude původně stanovené pachtovné odpovídat současnému trhu, ale vy nebudete mít možnost jeho hodnotu navýšit.

TIP od Renči č.4: Nejlepší je uzavírat pachtovní smlouvy na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou na 1 až 3 roky. Vy s tím neodepíšete možnost úprav údajů ve smlouvě a zároveň je to doba dostatečně shovívavá i k zemědělci.

6. Pachtýř nezaplatil pachtovné včas, co teď?

Nejprve pachtýře oslovte, je zcela v pořádku, že na platbu jednoduše zapomene. Pokud se ani po vaší opakované výzvě nemá k zaplacení pachtovného, může dojít k několika scénářům. Nejtypičtějším je automatické propadnutí pachtovní smlouvy v případě, že pachtýř nezaplatí do dvou měsíců od stanoveného data. Pokud k neplacení například docházelo opakovaně, je možnost nečestného pachtýře nahlásit na krajské oddělení Registr půdy – LPIS. Pachtýř za hospodaření pobírá dotace a v případě neplnění smluvního vztahu dochází k bezdůvodnému obohacování a v extrémních případech ho tak můžete o dotace připravit a ochránit tak potenciální nové propachtovatele.

7. Pachtýř se k půdě nechová podle mých představ

Pokud vám na stavu vašeho pozemku opravdu záleží, doporučujeme zavést do smlouvy přesné požadavky nakládání s vaší zemědělskou půdou.

TIP od Renči č.5: S tím mě napadá další důležitý bod do smlouvy vztahující se ke špatnému hospodaření s půdou. V případě, že je s půdou špatně nakládáno, bude vlastník postihnut pokutou. Proto je třeba ve smlouvě uvést, že případné výlohy tohoto typů pachtýř vlastníkovi proplatí.

Úplně na závěr ještě dvě otázky přímo na Renču:

1. Renčo, jakým chybám se především vyvarovat při uzavírání pachtovních smluv?

„Nejprve mě napadá asi to, co už jsem řekla na začátku, uvádět všechny náležitosti, které odpovídají realitě, abych se vyvarovala tomu, že má smlouva bude neplatná…

Co jsem ještě nezmínila, tak je dobré myslet i na změnu územního plánu. Pokud je součástí smlouvy nějaká parcela, která je blízko zástavby a je zde potenciál, že bude zavedena do územního plánu, určitě ve smlouvě uvést, že v takovém případě bude automaticky vyjmuta z pachtu…

Naposled snad jen to, že vždy musíme myslet na to, že smlouvu s pachtýřem můžu uzavřít pouze v případě, že jsem jediný vlastník. Pokud je více podílníku, smlouvu musí uzavřít všichni.“

2. Renčo, je důvod obávat se koupit pozemek s pachtovní smlouvou?

„Určitě ne. Nejčastější obava je komunikace s pachtýřem, která je ale ve skutečnosti ve většině případů bezproblémová. Navíc obdělávaný pozemek má větší hodnotu než ten, o který se nikdo nestará. K tomu pak ještě benefit pasivního příjmu v podobě pachtovného.“

Rádi bychom vám poděkovali za přečtení dnešního článku. V budoucnu se můžete těšit na další článek s Renatou, která nám odkryje trochu z její práce specialistky evidence půdy.

V případě dotazů neváhejte kontaktovat autorku článku nebo nám zanechte komentář.